Immobilienmarkt in Ostfriesland Lieber ein Haus kaufen statt eines zu bauen?
Hohe Baukosten und gestiegene Grundstückspreise: Viele kaufen mittlerweile lieber eine gebrauchte Wohnimmobilie, statt sich ihr Traumhaus zu bauen. Warum ist das so?
Ostfriesland - Massiv gestiegene Baukosten, höhere Grundstückspreise, wirtschaftlich unsichere Zeiten: Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie anstelle des Baus eines Eigenheims ist auch in Ostfriesland interessanter geworden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Aurich listet in seinem Grundstücksmarktbericht 2025 insgesamt 7147 Fälle auf, in denen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen den Besitzer wechselten.
Das waren 69 Prozent aller Verkäufe von bebauten und unbebauten Grundstücken im vergangenen Jahr, berichtet Martin Homes, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. „Und es sind weiterhin ausreichend Gebrauchtimmobilien da“, so Homes.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mit einem Gesamtumsatz von 1,04 Milliarden Euro, das entspricht 42 Prozent des gesamten Umsatzes des Grundstücksmarktes, hatten die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 die größte Bedeutung: Auf der ostfriesischen Halbinsel wurden 4.208 Verkäufe registriert – eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 8 Prozent. Das Preisniveau ist von Mitte 2024 bis Mitte 2025 um 7 Prozent gestiegen. Die meisten Verkäufe hat der Gutachterausschuss im Landkreis Leer gezählt: 146 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten die Besitzer, das waren 12 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Im Landkreis Friesland stieg die Zahl der Verkäufe mit 91 gegenüber 2024 sogar um 15 Prozent.
Den größten Anteil an den verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern hatten Gebäude der Baujahre 1963 bis 1968: In ganz Ostfriesland wurden 1237 solcher Altimmobilien verkauft. Die Spanne der Quadratmeterpreise reichte dabei von 1356 Euro im Landkreis Leer über 1480 Euro im Landkreis Wittmund, 1511 Euro im Landkreis Aurich und 1563 Euro im Landkreis Friesland bis hin zu 1680 Euro in Emden und 1851 Euro in Wilhelmshaven. Zum Vergleich: Bei den 606 Verkäufen neuerer Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1998 bis 2004 wurden Quadratmeterpreise in der Spanne von 2130 Euro im Landkreis Leer bis 2762 Euro in der Stadt Wilhelmshaven gezahlt. Für die 15 Häuser der Baujahre seit 2023 wurden Quadratmeterpreise von 3579 im Landkreis Aurich bis 3964 Euro im Landkreis Leer gezahlt.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Eine deutlich geringere Bedeutung als freistehende Wohnhäuser haben in Ostfriesland Reihenhäuser und Doppelhaushälften: 2025 wurden in der gesamten Region 771 Wohneinheiten dieser Form verkauft, das war ein Plus von 6 Prozent gegenüber 2024. Der mit Reihenhäusern und Doppelhaushälften erzielte Umsatz lag bei 162 Millionen Euro (+13 Prozent). „Vor einigen Jahren hatte ich prognostiziert, dass der Trend in Ostfriesland mehr zum verdichteten Bauen mit Reihenhäusern und Doppelhäusern geht, weil es günstiger ist. Das ist jedoch nicht eingetreten“, sagt Martin Homes.
Während in den kreisfreien Städten Emden (129 Verträge, - 10 Prozent) und Wilhelmshaven (107, - 20 Prozent) sowie im Landkreis Wittmund (25, -19 Prozent) ein Rückgang der Verkäufe festzustellen war, nahmen diese in den Landkreisen Aurich (218, +22 Prozent), Friesland (111, +4 Prozent) und Leer (181, +35 Prozent) überwiegend deutlich zu. Die üblichen Kaufpreise für durchschnittliche Objekte aus den Baujahren 1978 bis 1990 lagen bei rund 190.000 Euro. Bis auf Emden und Wilhelmshaven, wo insbesondere alte Objekte aus den Baujahren 1923 bis 1925 sowie 1962 und 1966 Käufer fanden, stellen im übrigen Ostfriesland Gebäude aus den Jahren 1997 bis 2012 den größten Anteil mit 183 Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Die Spanne der Quadratmeterpreise reichte dabei von 2300 bis 2600 Euro. „Die Preisentwicklung der Reihenhäuser und Doppelhaushälften entspricht dem der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser mit plus 7 Prozent“, sagt Homes.
Wohnhäuser im Erbbaurecht
Eine Sonderrolle bei den Gebrauchtimmobilien nehmen solche ein, die auf Erbbaurechtgrundstücken stehen. Ein Erbbaurechtsgrundstück (Erbpacht) ermöglicht die Nutzung und Bebauung einer Fläche, ohne sie kaufen zu müssen. Stattdessen wird ein jährlicher Zins von 3 bis 6 Prozent des Bodenwerts fällig. Das Eigentum an Grundstück und Haus ist getrennt; der Bauherr ist Eigentümer des Gebäudes, nicht des Bodens. Erbbaurechtsverträge laufen in der Regel zwischen 50 und 99 Jahren.
191 Objekte im Erbbaurecht, davon 125 Ein- und Zweifamilienhäuser und 66 Reihenhäuser und Doppelhaushälften fanden im vergangenen Jahr neue Eigentümer. Insbesondere in Emden spielt Erbbaurecht eine Rolle: In 87 Verkäufen ging es um Gebäude in der Stadt. Laut Martin Homes sind Häuser im Erbbaurecht 17 Prozent günstiger als Häuser auf eigenem Grund. „Dafür kommt die Erbpacht jedes Jahr oben drauf.“
Wie es um den Markt für Wohngebäude steht, zeigt auch die Anzahl der Zwangsversteigerungsbeschlüsse: „Mit 0,6 Prozent haben die Zwangsversteigerungen nur einen geringen Anteil an den Eigentumsübergängen“, berichtet Martin Homes. Die Zahl der abgeschlossenen Zwangsversteigerungen belief sich im Berichtsjahr 2025 auf 45 Fälle, was 21 Prozent unter dem Vorjahr mit 57 Fällen liegt, jedoch über den Jahren 2021 bis 2023.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte sammelt Zahlen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich ist zuständig für die Bereiche der kreisfreien Städte Emden und Wilhelmshaven sowie für die Landkreise Aurich, Friesland, Leer und Wittmund. Seine Aufgabe ist es, durch eine Kaufpreissammlung für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Die Zahlenbasis der Kaufpreissammlung liefern alle Verträge des Berichtsjahrs über Grundstücksübertragungen gegen Entgelt. Im Berichtsjahr 2025 registrierte die Behörde insgesamt 10.352 Vertragsvorgänge im Grundstücksverkehr, das waren plus 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Geldumsatz bei allen Flächen- und Immobilienverkäufen summierte sich in Ostfriesland und Friesland auf insgesamt 2,502 Milliarden Euro (2024: 2,129 Milliarden Euro). Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten Zahlen werden im Internet kostenfrei zur Verfügung gestellt. Dort sind alle Marktdaten der Region – Umsatzzahlen, Preisniveaus, Preisentwicklungen, für die Wertermittlung erforderliche Daten – einzusehen: http://immobilienmarkt.niedersachsen.de.
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