Osnabrück „Bauen Luxushütten“: Investor kritisiert in Osnabrück geförderten Wohnungsbau
Wird der Bau von bezahlbaren Wohnungen in Osnabrück durch viel zu enge Vorgaben gehemmt? Fachleute aus den Bereichen Architektur, Stadt und Wohnungswirtschaft haben sich bei einer Veranstaltung des Vereins für Baukultur jetzt auf die Suche nach Lösungen gemacht. Ideen gibt es durchaus.
Günstige Mietwohnungen in Osnabrück sind auf Immobilienportalen rar geworden. Diese Entwicklung beschäftigt die Stadtbevölkerung wie sonst nur Neumarkt, Stau auf dem Wall und Stadionsanierung. Der Verein für Baukultur Osnabrück hat dem Thema „Bezahlbar bauen“ jetzt einen Abend aus seiner Reihe der Baukulturgespräche gewidmet.
Einer der Gäste auf dem Podium war Thomas Trendelkamp von der BPD-Immobilienentwicklung. Er kritisierte, dass der öffentlich geförderte Wohnungsbau für Gering- bis Mittelverdiener übers Ziel hinausschieße: „Wir bauen da echte Luxushütten.“ Er nannte ein Beispiel für die strengen Bau- und Fördervorgaben: „Wir müssen 1,20 mal 1,20 Meter Bewegungsfläche vor einem Abstellraum nachweisen“, so Trendelkamp. „Das ist doch der Wahnsinn.“
Kein Wunder also, dass BPD zwar Wohnungen baut, aber nicht mit dem Unternehmensziel, dass diese „bezahlbar“ sein sollen: In Osnabrück zeichnet BPD für die Westerberg-Logen verantwortlich und hat mit dem Bau von hunderten Wohnungen und Häusern dem Landwehrviertel seinen Stempel aufgedrückt. Die Mietpreise im Landwehrviertel liegen bei um die 13 Euro pro Quadratmeter (kalt).
Eine andere Gesellschaftsphilosophie hat das Osnabrücker Stephanswerk unter dem Dach des Bistums. Geschäftsführerin Carolin Lauhoff und Osnabrücks Stadtbaurat Thimo Weitemeier standen bei dem Baukulturgespräch ebenfalls auf dem Podium und stellten sich den Fragen von Architekt Stephan Zech.
Das Stephanswerk will der Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen nachkommen – schafft es aber momentan nicht. „Es ist einfach nicht mehr bezahlbar“, sagte Lauhoff und kritisierte: „Ich finde es ganz schlimm, dass die Menschen aus den Städten an die Ränder gedrängt werden.“
Und es gehe ja nicht nur dem Stephanswerk so mit der Schwierigkeit, noch bezahlbar zu bauen. „Die ganzen Genossenschaften bauen nicht mehr“, so Lauhoff. „Es muss sich auch bei uns zumindest plus, minus Null rechnen.“ Gestiegene Baukosten und Bauzinsen träfen da auf hohe Vorgaben wie Schall- und Trittschallschutz.
Stadtbaurat Weitemeier sprach sich bei den Bauvorgaben für einen gesünderen Mittelweg aus: „Ich finde auch, dass wir zu viele Baugesetze haben. Aber man gewöhnt sich auch an Komfort“, so Weitemeier mit Blick auf die Dämpfung von Tritt- und Außenschall in Neubauten. „Es gibt viel gute Errungenschaften, aber es gibt auch Regelungen, die sind Schmuck.“ Auch der Brandschutz sei eine relevante Stellschraube – der habe „in den letzten Jahren wirklich Blüten getrieben.“
Architekt Stephan Zech fasste zusammen: „Wir bauen nicht so, als ob wir eine große Wohnungsnot hätten.“ In der Nachkriegszeit und in den 1980er-Jahren sei das anders gewesen. Auch den Gebäudetyp „E“ sprach er an, „E“ für „einfach“: Es gibt dazu eine Leitlinie vom Bundesbauministerium, und Niedersachsen hat seine Bauordnung angepasst, um Abweichungen von den Standards zuzulassen, damit „einfacher“ gebaut werden kann.
Zech fragte jedoch: „Warum haben wir diese Vielzahl von Normen und probieren, über den Gebäudetyp E diese Normen zu umgehen? Warum stellen wir diese Vielzahl von Bestimmungen nicht grundsätzlich infrage?“
Dazu meldete sich aus dem Publikum Bernd Wortmeyer zu Wort, neuer Geschäftsführer der Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft Wio, die zurzeit im Landwehrviertel größtenteils geförderte und damit für die späteren Mieter mit Wohnberechtigungsschein bezahlbare Wohnungen baut: „Flächendeckend nur noch Gebäudetyp E zu bauen, halte ich für Wahnsinn“, so Wortmeyer. Gerade die Nachkriegsbauten aus den 1950er-Jahren und die Plattenbauten der 80er seien doch diejenigen, die beim Sanieren heute Probleme machten.
Architekt Stephan Zech stellte Entwürfe vor, die trotz aller Schwierigkeiten realistisch bezahlbares Bauen möglich machen könnten. Das Zauberwort lautet nicht „Bauturbo“ oder „Gebäudetyp E“ sondern „Modularbau“: ein geschicktes Anordnen von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
Alle Bäder in mehreren Wohnungen auf einer Etage werden dafür an denselben Leitungsstrang gelegt, alle Wohnungen von einem in der Mitte liegenden Flur aus erschlossen, sodass ein Fahrstuhl ausreicht, um viele Wohnungen barrierefrei zu erreichen. Die Wohnungsgrößen lassen sich dann beliebig variieren, so Zech – immer auf Basis der Förderkriterien der niedersächsischen N-Bank. Deren Vorgaben würden das Bauen zurzeit mehr prägen, als es je eine Architekturtheorie getan habe.
Dass es noch ganz anders geht, bezahlbare Wohnungen und Häuser zu errichten, zeigte er am Beispiel des chilenischen Architekten Alejandro Aravena. Der baut Häuser nämlich nur zur Hälfte fertig und überlässt die andere Hälfte den künftigen Eigentümern.
Könnte man nicht analog Wohnungen ohne Innenwände bauen? „Die Rohvariante ohne Trennwände könnten Sie sicherlich beantragen“, sagte Stadtbaurat Weitemeier. „Dann müsste man sich anschauen, ob der Endausbau genehmigungspflichtig ist.“ Doch BPD-Projektentwickler Trendelkamp wiegelte direkt ab, dass das für Investoren zu riskant sei. „Die Gewährleistung muss ja auf irgendwas basieren“, so Trendelkamp. „Wenn Sie später selbst Wände aufziehen und dabei eine Leitung beschädigen, haben wir ein kleines Thema.“
