Osnabrück Zinsdelle bietet Sparchancen: Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Während die Mieten weiter anziehen, machen sinkende Bauzinsen den Kauf einer Immobilie attraktiver. Doch lohnt sich der Erwerb eines Eigenheims angesichts weltweiter Konjunkturkrise und geopolitischer Spannungen wirklich?
Maue Konjunkturlage, Aktienturbulenzen und eine nervöse Innen- und Weltpolitik: Wer angesichts steigender Mieten derzeit mit einem Immobilienkauf liebäugelt, ist berechtigterweise verunsichert. Verbietet sich aktuell der Kauf eines Eigenheims oder ist gerade jetzt der richtige Zeitpunkt, bevor die Gemengelage noch unübersichtlicher und riskanter wird für ein solch großes Investment?
„Die globalen wirtschaftspolitischen Unsicherheiten spielen eine erhebliche Rolle“, sagt der Ökonom Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Die Energiekrise, geopolitische Konflikte und Lieferkettenstörungen führen demnach zu Preisschwankungen. Das wiederum begünstigt Unsicherheiten – auch auf dem Immobilienmarkt. Die Unwägbarkeiten könnten Folgen für Zinsen, Baukosten und Immobilienpreise haben und die Kaufentscheidung erschweren.
Der Finanzexperte Gerd Kommer kann hingegen keinen Zusammenhang zwischen den globalen Unsicherheiten und einem Immobilienkauf erkennen, „außer vielleicht, dass die Stimmung in diesem Land schlechter ist als die tatsächlichen inländischen Verhältnisse“.
Natürlich seien Leitzinsänderungen oder Migrationsbewegungen wichtige Einflussfaktoren auf den Wohnimmobilienmarkt, gibt der Volkswirt Sebastian Will zu Bedenken. „Im Großen und Ganzen ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt jedoch sehr resilient gegenüber solchen Schocks“, beruhigt er aber Kaufwillige.
Derzeit sieht die Lage hinsichtlich der Bauzinsen zumindest erfreulich aus. Sie sind laut Interhyp, einem Vermittler privater Baufinanzierungen, auf das Niveau vom Jahresanfang gesunken. Für 10-jährige Darlehen liegen sie aktuell bei rund 3,5 Prozent, während das Zinsniveau Ende vergangenen Jahres noch bei 4,2 Prozent lag. Die Zinsdelle bietet demnach Sparchancen beim Immobilienkauf, denn die monatliche Rate ist niedriger geworden.
„Die Bauzinsen haben sich zuletzt etwas entspannt, was den Kauf einer Immobilie wieder attraktiver machen könnte“, sagt auch Ökonom Sagner. Jedoch sei nicht sicher, ob dieser Trend anhält. Der Grund: „Die Zinsentwicklung hängt stark von der Geldpolitik der Zentralbanken und der wirtschaftlichen Gesamtlage ab.“ Das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen, wenn die Inflation anzieht, bleibt. „Wer jetzt kauft, sollte langfristig planen, kurzfristige Zinsschwankungen spielen dann keine Rolle“, so Sagner.
Ähnlich sieht das auch Volkswirt Will: „Langfristig lassen sich die Zinsen schwer prognostizieren, daher sollten langfristige Überlegungen sowie die genaue Prüfung des konkreten Wunschobjekts im Vordergrund stehen.“ Will erwartet eine Seitwärtsbewegung hinsichtlich der Bauzinsentwicklung, denn die wahrscheinlichen weiteren Leitzinssenkungen seien bereits in den Bauzinsen eingepreist.
Kommer gibt auch zu Bedenken, dass das jetzige Zinsniveau für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung im langfristigen Vergleich unterdurchschnittlich sei. Die derzeitige Höhe der Langfristzinsen ist, laut Kommer, für sich genommen kein Grund von einer Immobilienfinanzierung abzusehen.
Die Mietpreise für Wohnungen steigen seit Jahren unaufhörlich. Dennoch sei eine verlässliche Prognose nicht möglich, so Kommer. Er hält es zumindest für wahrscheinlich, dass die Mieten in den nächsten fünf Jahren deutlich langsamer ansteigen werden als in den vergangenen fünf Jahren. Der bisherige Mietanstieg sei ein historischer Ausreißer gewesen.
„Auf sehr lange Sicht, das zeigen die Daten der letzten 50 Jahre, steigen die Quadratmetermieten in Deutschland etwa in Höhe der Inflation und langsamer als die Einkommen“, sagt der Finanzexperte. Aufgrund des demografischen Wandels geht er davon aus, dass es in den nächsten vier bis acht Jahren ein dauerhaftes Überangebot der Wohnfläche geben werde. „Dann werden die inflationsbereinigten Quadratmeter-Mieten zu fallen beginnen.“
IW-Ökonom Sagner und Volkswirt Will geben allerdings zu bedenken, dass die Nachfrage vor allem in den beliebten Metropolregionen hoch bleiben werde, wodurch die Mieten weiter ansteigen könnten. Das macht den Immobilienkauf attraktiver, weil die monatlichen Kosten eines Eigenheims im Vergleich zur Miete langfristig oft günstiger sein könnten. „Jedoch hängt dies stark von der Region ab“, meint Sagner.
So wie auch die Mietpreisrallye sei auch der starke Preisanstieg bei deutschen Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2022 eine historische Anomalie, erklärt Kommer. Er glaubt, dass die Immobilienpreise um 30 Prozent bis 50 Prozent einbrechen könnten. „Sehr plötzlich und stark wie in den vielen westlichen und osteuropäischen Ländern von 2007 bis 2012 oder sehr langsam peu à peu, aber nicht weniger stark, wie in Japan ab 1991.“
Japan hat, wie auch Deutschland, eine überalterte Gesellschaft. Es könnte nur noch wenige Jahre dauern, bis das Wohnflächenangebot wieder steige. „Immobilienpreise und Mieten werden diesen Effekt schon einige Jahre früher vorwegnehmen.“
Ein Szenario, das Immobilienforscher Will eher für unrealistisch hält. Selbst wenn die Bevölkerungszahl sinke, werde die Nachfrage nach Wohnraum vermutlich weiterhin zunehmen. Denn pro Kopf werde immer mehr Wohnraum in Anspruch genommen und: „Einmal erworbene Einfamilienhäuser werden häufig bis nahe an das Lebensende bewohnt. Eine Verkleinerung durch Umzug ist für die meisten Menschen keine beliebte und teilweise auch keine finanzierbare Option“, vermutet er.
Auch Sagner gehe davon aus, dass die Immobilienpreise insbesondere in wirtschaftlich starken und wachstumsorientierten Regionen langfristig steigen werden. Der Trend fallender Preise in peripheren Regionen, die bereits heute von Abwanderung betroffen sind, lassen sich kaum auf den gesamten Markt übertragen.
Aber was ist mit dem künftigen Bau von klimaeffizienten und wesentlich günstigeren Häusern, den manche Experten als Grund für einen Preisrückgang für möglich halten? „Das wird voraussichtlich eher den Neubau beleben“, so Sagner. Die Preise von Bestandsimmobilien in zentralen Lagen werden durch diese Entwicklung nicht drastisch sinken. Die urbanen Immobilienmärkte werden demnach weiter unter Druck bleiben, denn die hohe Nachfrage in städtischen Zentren aufgrund von Arbeitsplatzangeboten, Infrastruktur und Lebensqualität werde anhalten.
Kaufinteressierte, die ein Eigenheim selbst nutzen wollen, sollten laut Finanzexperte Kommer unbedingt diese vier Voraussetzungen erfüllen:
Weil sich weder Zinsen noch Mieten oder Immobilien zuverlässig vorhersagen lassen, sollte ein Kauf nicht von spekulativen Prognosen motiviert sein. Immobilienkäufer benötigen, so Kommer, unbedingt eine gehörige Portion langfristiger Disziplin und Stabilität in den jeweiligen Lebensumständen.
Forscher Will warnt davor, den zukünftigen Nutzen eines Eigenheims zu überschätzen. Denn genau das passiere häufig, wie Ergebnisse aus der aktuellen Forschung zeigen. „Nach den ersten aufregenden Jahren im Eigenheim scheint die gefühlte finanzielle Belastung zuzunehmen.“ Er rät dazu, neben der genauen Prüfung des Wunschobjektes, die Finanzierung so zu wählen, dass sie auch nach den ersten Jahren noch gut tragbar ist – also auch weitere mögliche Konsumwünsche mit einzuberechnen.
Hinzu kommt, dass die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden weiter zunehmen wird. Deswegen sollten Käufer, so IW-Experte Sagner, darauf achten, dass die Immobilie entweder bereits energieeffizient ist oder zumindest das Potenzial für eine kosteneffiziente Nachrüstung bietet. „Die Kosten für energetische Sanierungen könnten in Zukunft weiter steigen, besonders wenn neue Vorschriften erlassen werden“, warnt er.
Der Wert von Immobilien mit guter Energiebilanz sei langfristig beständiger. Auch schützten sie vor steigenden Energiepreisen. Dennoch würde er nicht grundsätzlich von Bestandsimmobilien abraten, weil sie gegenüber Neubauten auch zahlreiche Vorteile bieten. „Eine Einzelfallprüfung ist beim Immobilienkauf unabdinglich“, sagt Sagner.
Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt stark von der individuellen Situation ab, erklärt Sagner. „Generell befinden wir uns in einer Phase höherer Unsicherheiten auf dem Immobilienmarkt.“ Zinsentwicklung, Baukosten und politische Eingriffe in den Immobilienmarkt seien mit Risiken für Käufer verbunden. Aber für jene, die langfristig planen, könne ein Kauf sinnvoll sein, auch aufgrund des zunehmend angespannten Mietmarkts. Wer über ausreichende Eigenmittel verfügt und in einer Region mit langfristiger Wertstabilität kauft, könne von einem Kauf profitieren.
Allerdings schütze der Besitz einer selbstgenutzten Immobilie nicht vor Altersarmut, sagt Finanzexperte Kommer. Schließlich müssen auch Instandhaltungskosten und Kosten für einen altersgerechten, barrierefreien Umbau einkalkuliert werden. Ob diese immer mit einer Rente gestemmt werden können, ist fraglich. Zumal auch eventuelle Pflegekosten mitgedacht werden sollten. Das Argument für den Kauf einer Immobilie, um im Alter nicht arm zu sein, „wird auch nicht dadurch wahrer, dass Oma Schmittke, mein Buddy im Tennis-Club und ‚Immo-Tommy‘ auf YouTube es seit Jahren wiederholen“, sagt Kommer.
