Berlin Preisverfall endlich gestoppt – Experte rät: Altes Haus trotzdem verkaufen!
Alte Einfamilienhäuser waren in den zurückliegenden zwei Jahren fast unverkäuflich. Was waren die Gründe für den Preisverfall unsanierter Gebäude? Und warum gibt es jetzt Hoffnung – für Verkäufer und erwerbswillige Familien gleichermaßen? Hier kommen Antworten.
Das war ein böses Erwachen: Zwei Jahre, nachdem ein Leser aus Niedersachsen das Haus seiner Eltern hatte schätzen lassen, um die Finanzierung ihres Lebensabends zu planen, trat der Ernstfall ein. Die Senioren wollten ins Heim und ihr Eigenheim sollte verkauft werden. Nur war der Wert der unsanierten Immobilie mit alter Heizung inzwischen zusammengeschmolzen wie Schnee in der Sonne: „Mehrere Zehntausende von Euro weniger taxierte der Makler, und Käufer waren nicht in Sicht“, berichtet der Leser.
Ein Schockmoment, den abertausende Familien erlebten. Gerade in einem Flächenland wie Niedersachsen rauschten die Preise für ältere Immobilien teils um 50 Prozent in den Keller. Das hing mit den plötzlich steigenden Zinsen und Baukosten zusammen, aber auch mit dem Streit der Regierung über das Heizungsgesetz von Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) und mit einem drohenden Sanierungszwang in der ganzen EU. Die Stimmung war so aufgeheizt, dass CDU und AfD der Ampel vorwarfen, Hausbesitzer zu enteignen.
Inzwischen sinken die Zinsen wieder, Zwangssanierungen sind vom Tisch. Haben unser Leser und viele andere mit dem gleichen Problem also Chancen auf eine Rückkehr des Booms? Soll man auf steigende Preise warten – oder das Haus trotz Wertverlust rasch losschlagen? Wir haben bei Experten und Bauministerin Klara Geywitz (SPD) nachgefragt.
Auf dem privaten Markt muss bei älteren Gebäuden ziemlich genau das im Preis abgeschlagen werden, was die Instandsetzung beziehungsweise Modernisierung hin zu einem neuwertigen Objekt kostet. „Daher haben mit Beginn des Anstiegs der Baukosten 2021 nicht sanierte Häuser besonders deutlich an Wert verloren“, sagt Sören Gröbel vom Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL).
Die Baukosten waren vor allem durch das Reißen der Lieferketten in der Corona-Krise hochgeschossen. Hinzu kamen dann auch noch die steigenden Kapitalkosten durch die Zinswende, nachdem der Ukraine-Krieg die Inflation befeuert hatte. Denn Sanierungen müssen auch finanziert werden.
Es gibt aber noch eine politische Ursache. „Seit mehreren Jahren werden die energetischen Anforderungen verschärft, um CO2-Emissionen zu mindern, und das drückt den Wert alter Gebäude“, sagt Gröbel.
War also Robert Habeck an allem schuld? Der Streit über das Gebäudeenergiegesetz, die lange Hängepartie und Unsicherheit über das, was genau kommen wird, habe den Markt für ältere Häuser zusätzlich belastet, so Gröbel. Noch stärker sei wohl der Effekt durch den drohenden Sanierungszwang aus Brüssel gewesen. Die brutale Folge: „Eine Weile wurden unsanierte Objekte quasi gar nicht angefasst.“
Das Portal ImmoScout24 war im vergangenen Juni zu einem regelrechten Schock-Befund gekommen: Für Immobilien der schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H wurden im ländlichen Raum 41 bis 51 Prozent weniger geboten als für Immobilien der Energieklasse A.
Unsanierte, alte Häuser, quasi schon Schrottimmobilien: „Die Wärmewende ist dabei, den Markt neu aufzuteilen und hinterlässt bereits jetzt deutliche Spuren“, sagte ImmoScout-Geschäftsführerin Gesa Crockford vor einem knappen Jahr und klagte über eine „immense Verunsicherung“ im Markt.
In einer Grafik des Real-Estate-Spezialisten JLL ist die wachsende Kluft zwischen alten und neuen Häusern genau abzulesen.
Im Spätsommer 2021 waren unsanierter Objekte „nur“ 11 Prozent weniger wert. Im Spätsommer vergangenen Jahres waren es dann 28,7 Prozent im Schnitt.
Bei ImmoScout hat man im frisch erschienenen Wohnbarometer die „Wende im Immobilienmarkt“ entdeckt. Der aktuelle Befund: Angesichts von wieder gesunkenen Zinsen und weiterhin zu wenigen Mietwohnungen „kehrt die Kauflust zurück“.
Nicht nur in Städten. Auch im ländlichen Raum gingen die Kaufanfragen im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 24 Prozent hoch.
Allerdings (noch) nicht die Preise für alte Häuser. Wohnimmobilien der schlechtesten Energieeffizienzklassen E-H in kreisfreien Städten waren im letzten Quartal 2023 im Schnitt 6,8 Prozent billiger als ein Jahr zuvor. Bei neuen Objekten sind die Preise schon wieder leicht ins Plus gedreht.
Immerhin: In der Grafik der Immobilienmarktanalysten von JLL ist beim Wertverlust alter Gebäude das Ende der Fahnenstange erreicht. Die Preisabschläge gegenüber Häusern mit bester Energieeffizienz verringerten sich seit dem dritten Quartal des letzten Jahres wieder, von damals 28,7 auf 25,1 Prozent im ersten Quartal dieses Jahres: Die Schere wird erstmals wieder kleiner.
Aus drei Gründen. „Da sich inzwischen die Baukosten und Kapitalkosten stabilisiert haben, ist der Wertverfall unsanierter Häuser zum Stillstand gekommen“, sagt JLL-Spezialist Gröbel.
Zudem wurde die EU-Gebäuderichtlinie entschärft – der Sanierungszwang ist vom Tisch – und das deutlich abgeschwächte Gebäudeenergiegesetz der Ampel ist in Kraft. „Das hat dazu beigetragen, den Preisverfall zu stoppen.“
Und nicht zuletzt seien die staatlichen Fördertöpfe seit Jahresbeginn wieder geöffnet, was die Nachfrage stimuliere.
„Jetzt abzuwarten in der Hoffnung auf deutlich anziehende Preise in zwei, drei, vier oder fünf Jahren, ist wenig sinnvoll“, sagt der Experte. Zum einen sei eine solche Entwicklung „eher unwahrscheinlich“, da die von der Europäischen Zentralbank in Aussicht gestellte Zinssenkung in den aktuellen Immobilienkrediten schon weitgehend eingepreist sei.
„Zum anderen kann es viel Geld kosten, ein Haus, das man verkaufen will, in seinem aktuellen Status zu halten“, warnt Gröbel. Der viele Regen im Dezember zum Beispiel habe etlichen Objekten, die zum Verkauf stehen und schlecht beheizt waren, Schimmelprobleme im Dachbereich beschert. „Die Feuchtigkeit macht den Häusern stark zu schaffen.“
Junge Familien, die nicht verkaufen, sondern sich ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen wollen, sollten womöglich noch etwas warten. Bundesbauministerin Klara Geywitz hatte schon im vergangenen September im Gespräch mit unserer Redaktion ein neues Förderprogramm angekündigt:
„Wir haben viele alte Häuser und wir haben einen wachsenden Bedarf an Wohnraum und an bezahlbaren Einfamilienhäusern“, sagte die SPD-Politikerin. „Um das zusammenzubringen, will ich ein neues Programm zur Förderung des Erwerbs von Bestandsimmobilien aus der Taufe heben, und zwar zusätzlich zur bestehenden Neubauförderung.“
In diesem Sommer soll „Jung kauft Alt“ endlich an den Start gehen. 350 Millionen Euro stehen zur Verfügung. An den genauen Kriterien für die Kreditvergabe wird im Ministerium allerdings noch immer gearbeitet.
