Bauen und Wohnen Ferienwohnungen in Greetsiel – Konzept gesucht
Die Gemeinde Krummhörn will den Bau von Ferienwohnungen im Küstenort Greetsiel stärker steuern – und Rechtssicherheit schaffen. Ein Konzept soll die Richtung vorgeben, bevor Fakten geschaffen werden.
Greetsiel - Geht man nach den Bebauungsplänen, sind die meisten Gebiete in Greetsiel „Allgemeine Wohngebiete“. In diesen sind Ferienwohnungen nur „untergeordnet“ zulässig. Grob übersetzt: Prozentual im Vergleich zur sonstigen Nutzung maximal 30 Prozent. Der Durchschnitt in Greetsiel: 43 Prozent, in manchen Bereichen 50 Prozent und mehr.
Hinzu kommt: Viele Ferienwohnungen sind baurechtlich wahrscheinlich gar nicht genehmigt. Das müssen sie spätestens seit 2017 aber sein. Die Erfahrung zeige aber, das sagte Diedrich Janssen vom Oldenburger Planungsbüro NWP am Dienstagabend, dass diese Genehmigung oft nicht vorliegt. „Wenn ihnen der Stempel Ferienwohnung in der Baugenehmigung fehlt, dann ist sie schlicht nicht genehmigt.“
Was hat die Gemeinde Krummhörn vor?
Anlass dieses Satzes von Janssen, der Diplom-Ingenieur für Raumplanung und Architektur ist, war die erste Vorstellung des „Entwicklungskonzeptes Wohnen/Ferienwohnen in Greetsiel“. Ein Konzept, welches noch nicht erstellt, aber von der Gemeindeverwaltung rund um Bürgermeisterin Hilke Looden (parteilos) in Auftrag gegeben wurde. Dahinter steckt auch ein politischer Wunsch: Sowohl nach dem Masterplan Greetsiel als auch nach einer besseren Steuerung von Ferienwohnungen im beliebten Ferienort.
So steht das ganze Konzept unter der Leitfrage: „Wie kann die touristische Entwicklung mit der Lebensqualität der lokalen Bevölkerung in Einklang gebracht werden?“ Eine Frage, die in den vergangenen Jahren immer mehr an Brisanz bekommen hat, denn: Fehler bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ebneten den Weg für den „Wildwuchs“. „Das Konzept ist ein Bestandteil für einen kommenden Masterplan Greetsiel“, so Bürgermeisterin Hilke Looden.
Was wurde in Greetsiel schon untersucht?
NWP hat sich mit Hilfe öffentlich zugänglicher Daten und gezielter Begehungen vor Ort ein Bild vom Verhältnis „Ferienwohnen“ zu „Sonstiger Nutzung“ gemacht. In der Karte steht die grau hinterlegte Prozentzahl für die „sonstige Nutzung“, zu der auch Dauerwohnen zählt, die orange hinterlegte Zahl zeigt den Anteil des Ferienwohnens.
Ein untersuchter Bereich entspricht dabei in der Regel einem bestehenden Bebauungsplan. Wobei beispielsweise „Grachten 2“ noch gar nicht aufgeschlüsselt wurde. Ausgewertet wurde nach Wohneinheiten in den Plangebieten, dargestellt wird es nach Gebäudeeinheiten. Sprich: Eine Wohneinheit in einem Gebäude als Ferienwohnung bedeutet nicht, dass im gleichen Gebäude nicht auch andere Nutzungen stattfinden. Im Schnitt ergibt sich aufgrund der Auswertung der öffentlich zugänglichen Daten: Rund 43 Prozent der Nutzungsanteile entfallen im Schnitt auf „Ferienwohnen“, die verbleibenden 57 Prozent entfallen auf „Dauerwohnen“ und sonstige Nutzungen.
Was hat die Gemeinde vor?
Die Gemeinde Krummhörn will zusammen mit Politik, Bevölkerung und NWP nun ein Konzept erstellen, welches sich später in handfesten Regelungen, also Bebauungsplänen, niederschlagen soll. „Hauptaugenmerk wird man auf die älteren Bebauungspläne legen müssen“, so Diedrich Janssen. Denn früher habe man die Bebauungspläne „sehr großzügig aufgestellt und viel erlaubt“. Dies gelte es jetzt möglichst schnell zu ändern. Über die Bebauungspläne lasse sich sehr genau steuern, was gebaut werden und was wie genutzt werden darf.
Das Konzept soll in einem vorgelagerten Schritt unter anderem festlegen, wie man sich das Verhältnis zwischen klassischen Wohnungen, dem „Dauerwohnen“, und Ferienwohnen vorstellt. Und es soll auch schon Leitlinien dafür vorgeben, welche Richtung in den neu aufzustellenden Bebauungsplänen eingeschlagen werden soll.
Wie lange wird es dauern?
Bis alle Bebauungspläne, die neu gestaltet werden müssen, geändert sind, wird es noch lange dauern. Angefasst werden müssen die meisten zwar so oder so, um Ferienwohnungen überhaupt auf eine ordentliche rechtliche Basis zu stellen. Aber: „Pro Bebauungsplan muss man allein aufgrund gesetzlicher Fristen mit mindestens einem Jahr rechnen“, so Diedrich Janssen. Allein elf der geltenden Bebauungspläne in Greetsiel sind vor der Jahrtausendwende entstanden. 20 geltende Bebauungspläne gibt es insgesamt, der jüngste ist aus 2017.
Schneller geht das Entwicklungskonzept. „Da müssen wir sicherlich mehrere Beratungsrunden machen“, so Diedrich Janssen. „Aber dennoch sprechen wir hier nur von ein paar Monaten.“
Was bringt ein Konzept ohne Bebauungspläne?
Mit dem fertigen Konzept gebe man eine Richtung vor. Schon bei der Entwicklung solle man daher den Landkreis Aurich als zuständige Baugenehmigungsbehörde mit ins Boot holen. Die Erfahrung zeige, dass die Konzepte von den Behörden dann als Leitlinien bei der Genehmigung oder auch Untersagung von baurechtlichen Vorhaben genutzt werden, so der NWP-Experte.
Damit gebe es schneller mehr Sicherheit, als wenn man auf die Änderung der Bebauungspläne warte. Einen Antrag auf Nutzungsänderung, also auf Genehmigung einer Ferienwohnung, könne aber erst mit einem neuen Bebauungsplan gestellt werden.
Haben bestehende Ferienwohnungen Bestandsschutz?
Aus mehreren Äußerungen aus dem Zuschauerraum wurde deutlich, dass das ganze Vorhaben zwei Seiten hat. Einmal die Anwohner, die sich um das Aussehen und die Gestaltung von Greetsiel Gedanken machen. Und dann diejenigen, die bereits Ferienwohnungen besitzen und vermieten. Für letztere, das erklärte Diedrich Janssen, gebe es nicht automatisch Bestandsschutz. „Es kommt drauf an, was in der Baugenehmigung steht“, so der Planer. „Wenn da nichts von Ferienwohnung drinsteht, hat man streng genommen nur eine Wohnung.“ Mit dem erarbeiteten Konzept könnte man aber auch gegebenenfalls Nutzungsuntersagungen zuvorkommen. „Das Konzept ist also auch im Sinne derer, die investiert haben“, so Diedrich Janssen.
Hat der Landkreis schon Ferienwohnungen geschlossen?
2022 entflammte die Diskussionen um die alten Bebauungspläne in Greetsiel erneut. Es folgten bislang zwei Veränderungssperren für einzelne Bereiche, in denen neue Bebauungspläne bereits in Arbeit sind. Seit nunmehr mehr als einem Jahr heißt es immer wieder, dass der Landkreis schon Ferienwohnungen geschlossen habe, weil diese nicht genehmigt seien. Der Landkreis dementiert stets, auch nach der Dienstagsveranstaltung: „Der Landkreis Aurich hat keine entsprechenden Nutzungsuntersagungen ausgesprochen.“
