Immobilien in Ostfriesland So stark ist der Wert unsanierter Häuser gesunken
Vor wenigen Jahren konnten Eigentümer ihre älteren Häuser in Ostfriesland für viel Geld verkaufen. Heute bringen diese Immobilien viel weniger ein. Daran ist nicht nur das Heizungsgesetz Schuld.
Ostfriesland - 350.000 Euro für ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 60er Jahren? Dieser Verkaufspreis war vor wenigen Jahren noch realistisch, wie Ekhard Lüling, Immobilienmakler aus Emden, im Gespräch mit dieser Zeitung verrät. Mit seinem Unternehmen „Lüling Immobilien“ berät der 65-Jährige unter anderem Haus-Eigentümer und Interessenten von Immobilien in ganz Ostfriesland.
Was und warum
Darum geht es: Verkaufspreise für ältere Häuser, die unsaniert sind, sind rapide gesunken. Das liegt nicht nur am Heizungsgesetz.
Vor allem interessant für: Hausbesitzer und solche, die es werden wollen
Deshalb berichten wir: Wir haben uns gefragt, wie das Heizungsgesetz sich auf den Immobilienmarkt in Ostfriesland auswirkt. Die Autorin erreichen Sie unter: r.heinig@zgo.de
Inzwischen habe sich der Wert eines solchen Hauses rapide geändert, sagt der 65-Jährige. „Eigentümer können froh sein, wenn sie dafür noch 200.000 Euro bekommen“, so seine Erfahrung.
Wertverfall besonders auf dem Land
Diese Einschätzung bestätigt eine Studie des Immobilienportals Immoscout 24. Im ländlichen Raum fielen demnach die Angebotspreise für Häuser der schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H inzwischen „um 41 bis 51 Prozent günstiger“ aus als für Immobilien mit Energieklasse A.
Doch nicht nur das. Sogar Immobilien mit Energiestandard B verzeichneten im ländlichen Raum ein Minus von 16 Prozent gegenüber bestens sanierten oder modernen Häusern. Die Angebotspreise für Immobilien mit Energieeffizienzklasse C sinken auf dem Land um 25 Prozent, so die Studie des Portals.
Gestiegene Zinsen drücken Preise
Für Hausbesitzer, die ihre älteren, unsanierten Immobilien verkaufen wollen, sei diese Entwicklung oft ein Schock, sagt Lüling. „Die haben noch Vorstellungen wie im Jahr 2021. Doch die Zeit der Riesen Nachfrage ist vorbei“, so der 65-Jährige. An dieser Entwicklung seien nicht zuletzt die gestiegenen Zinsen auf Immobilienkredite Schuld, sagt der Immobilienmakler. Ein Beispiel: Ein Käufer schließt einen Kredit für 400.000 Euro ab. Hat er 2021 bei rund einem Prozent Zinsen noch 4000 Euro im Jahr abbezahlen müssen, wären es heute bei etwa vier Prozent Zinsen 16.000 Euro pro Jahr. „Das kann sich kaum jemand leisten. Und bevor die Häuser gar nicht verkauft werden, sinken dementsprechend die Preise, zu denen sie angeboten werden.“
Zudem kämen durch diese Entwicklung immer mehr Immobilien auf den Markt. Wenn Eigentümer beispielsweise nach 15 Jahren aus ihrer Zinsbindung kommen und einen Anschlusskredit mit den heute üblichen Zinssätzen benötigen, werde es teurer. „Die Folge ist, dass sich einige Menschen den Kredit nicht mehr leisten können und verkaufen müssen“, so der Immobilienmakler. Das führe wiederum dazu, dass es ein größeres Angebot auf dem Markt gibt. „Potenzielle Käufer haben dadurch mehr Auswahl und Spielraum bei dem, was sie bezahlen möchten.“
Heizungsgesetz ist weiterer Faktor
Die höheren Zinssätze sind allerdings nicht der einzige Grund für den Wertverfall von Immobilien. Das kürzlich von der Bundesregierung beschlossene Heizungsgesetz trage besonders bei älteren Häusern – etwa aus den 60ern oder 70ern – mit entsprechend alten Heizungsanlagen ebenfalls dazu bei, sagt Ekhard Lüling. „Potenzielle Käufer müssen eine Investitionssumme einkalkulieren. Bei unsanierten Häusern, in denen Küche, Badezimmer, Fenster und vieles mehr neu gemacht werden sollten, kann das schon um die 200.000 Euro kosten“, schätzt er. Die Kosten einer Heizung, die wie im Gesetz vorgesehen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden muss, seien dabei nicht unerheblich.
Spätestens 2028 muss eine solche bei alten Häusern eingebaut werden, wenn die Gasheizung den Geist aufgibt und nicht repariert werden kann, erklärt Markus Wilken. Der Leeraner betreibt in Jemgum einen Meisterbetrieb für Heizung, Sanitär und Klima. „Wird eine Gasheizung eins zu eins getauscht, kostet das aktuell zwischen 8000 und 10.000 Euro“, sagt er. Für eine Hybridheizung – also ein Gas- oder Öl-Brennwertkessel kombiniert mit einer strombetriebenen Wärmepumpe, die ihre Energie aus Luft und Wasser bezieht – fallen etwa 30.000 Euro an, erklärt der 35-Jährige.
Wer sich diese Veränderungen leisten kann, sollte dennoch nicht zögern. „Auf lange Sicht kann sich der Umbau lohnen. Im Monat kann man auf diese Weise 20 Prozent Gaskosten sparen“, so Wilken. Außerdem werde die Bundesregierung die CO2-Steuer etappenweise erhöhen, sagt er. „Heizen mit fossilen Brennstoffen wird also immer teurer“, so der 35-Jährige. Eine ähnliche Einschätzung trifft Ekhard Lüling. „Wer jetzt saniert, wird sein Haus in ein paar Jahren für ein vielfaches wieder verkaufen können“, ist der Immobilienmakler sich sicher.