Osnabrück Wohnen in Deutschland: Mieten oder Kaufen? Was Sie jetzt beachten müssen
Wer mit einem Wohnungswechsel liebäugelt, erlebt in diesen Wochen und Monaten turbulente Zeiten. Für ihn stellt sich die Frage „Kaufen oder Mieten?“ Die Antwort darauf hängt nicht nur von der individuellen Lebenssituation und den Wohnbedürfnissen ab.
Steigende Kreditzinsen belasten den Wohnimmobilienmarkt. Durch die Zinswende ist der Kauf von Wohneigentum für weite Teile der Bevölkerung mittlerweile unerreichbar geworden. Daran dürfte sich auch durch die Aufstockung des KfW-Förderprogramms „Wohneigentum für Familien” nicht viel ändern. Wer sich dennoch für die eigenen vier Wände entscheidet, muss mit spitzem Bleistift rechnen. Selbst durchschnittliche Wohnobjekte sind sogar für manche Gutverdiener derzeit nicht finanzierbar. Schließlich liegen die Durchschnittszinsen für eine zehnjährige Baufinanzierung laut Biallo-Baugeld-Index aktuell bei gut vier Prozent.
Da spielt es auch keine Rolle, dass die Preise für Immobilieneigentum auf Jahressicht bundesweit gefallen sind. Laut Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) kosteten Wohnimmobilien im zweiten Quartal (April bis Juni) im Schnitt 5,4 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. In den sogenannten Top-7-Städten lag das Minus bei 5,0 Prozent. Dennoch ist das Preisniveau vielerorts immer noch derart hoch, dass potenzielle Häuslebauer die Finanzierung nicht stemmen können und ihren Traum von den eigenen vier Wänden erst einmal auf Eis legen müssen.
Doch auch das Wohnen zur Miete ist teurer geworden: Laut vdp erhöhten sich die Neuvertragsmieten im zweiten Quartal bundesweit um 6,1 Prozent. Dies verschärft die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter. Bereits im vergangenen Jahr mussten die privaten Haushalte im Schnitt knapp 28 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden, zeigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Jeder siebte Mieterhaushalt wies eine Mietbelastungsquote von 40 Prozent und mehr aus, was als Schwellenwert für eine Überbelastung gilt.
Trotz der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten ist das selbst genutzte Eigenheim immerhin noch in 328 der insgesamt 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte (rund 82 Prozent) günstiger als Mieten. Im Vorjahr lag die Quote bei 100 Prozent. Zu diesem Schluss kommt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im „Accentro Wohnkostenreport 2023“, der Mitte des Jahres erschien.
Um einen aussagekräftigen Kostenvergleich zwischen Mieten und Kaufen herzustellen, werden zum einen die Kosten von Mietobjekten und zum anderen die Kosten selbst genutzter Immobilien ins Verhältnis gesetzt. Dabei weisen die Vergleichsobjekte jeweils ein adäquates Ausstattungsniveau und eine identische Lage auf.
Die Berechnung der Selbstnutzerkosten erfolgt mit einer komplizierten Formel: Neben dem Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten werden unter anderem auch die Finanzierungskosten sowie die entgangenen Erträge auf das eingesetzte Eigenkapital berücksichtigt.
Ergebnis der IW-Studie: Im Schnitt zahlten Verbraucherinnen und Verbraucher im vergangenen Jahr 10,04 Euro pro Quadratmeter für ein selbst genutztes Eigenheim und 10,90 Euro pro Quadratmeter für die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Im Durchschnitt lag der Kostenvorteil des Kaufens gegenüber dem Mieten bei acht Prozent.
„Die höchsten Kostenvorteile können wir im Umland von Metropolen und Großstädten sowie im ländlichen Raum beobachten”, kommentiert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer die Studienergebnisse. Im Speckgürtel von Berlin etwa lagen die Kostenvorteile des Kaufens gegenüber dem Mieten bei mehr als 20 Prozent. Bundesweit am höchsten fiel das Plus in den Landkreisen Sömmerda in Thüringen, im Jerichower Land in Sachsen-Anhalt und im Gebiet Oder-Spree in Brandenburg aus. Als Regionen mit einem Selbstnutzerkostennachteil werden im Accentro Wohnkostenreport ländliche Regionen Ostdeutschlands sowie des Sauerlands und des Ruhrgebiets genannt.
Wie eingangs erwähnt, hängt die Entscheidung, ob Mieten oder Kaufen, nicht nur von den persönlichen Vorlieben, sondern immer auch von der Erschwinglichkeit einer Immobilie ab. Schließlich können nur wenige Menschen den Immobilienkauf aus eigener Tasche stemmen. Laut IW-Berechnungen mussten Verbraucherinnen und Verbraucher im ersten Halbjahr 2023 wegen des hohen Zinsniveaus im Schnitt gut 41 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Immobilie mit 130 m² Wohnfläche aufbringen. Das trifft nicht nur auf die deutschen Metropolen, sondern beispielsweise auch auf 51 von 63 deutschen Großstädten zu. Als erschwinglich gilt Wohneigentum, wenn nicht mehr als 30 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung aufgewendet werden muss.
Eine wesentliche Besserung der Lage ist kurzfristig nicht in Sicht. Die Korrektur bei den Immobilienpreisen könnte laut einer Expertenumfrage des Verbraucherportals biallo.de zwar noch bis ins nächste Jahr andauern. Dass die Bauzinsen bereits 2024 wieder sinken, ist eher unwahrscheinlich, so der Tenor.
Stefan Kohler, Leiter Allianz-Baufinanzierung, geht zum Beispiel kurz- bis mittelfristig von einem moderaten Rückgang der Immobilienpreise bei gleichzeitig leicht steigenden Mieten aus. Sein Rat für potenzielle Eigenheimer: „Familien sollten keine unüberlegten Entscheidungen treffen oder ihren finanziellen Rahmen überreizen. Sofern ein Preisrückgang der Immobilie die finanzielle Zusatzbelastung durch die gestiegenen Zinsen nicht kompensiert, lohnt es sich zu überlegen, ob bei Lage und Immobiliengröße Kompromisse möglich sind.“
So kann der Traum vom Eigenheim doch noch wahr werden
