Osnabrück In diesen norddeutschen Landkreisen sinken die Immobilienpreise bereits
Steigende Zinsen, teures Baumaterial, sinkende Nachfrage: Die Lage am Immobilienmarkt trübt sich ein. Einer Studie zufolge geben die Preise für Wohnungen in Norddeutschland teils bereits nach - in der Stadt wie auf dem Land. Ein Überblick.
Es sind herausfordernde Zeiten für Kaufinteressierte auf dem deutschen Immobilienmarkt: Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite auf rund vier Prozent mehr als vervierfacht. Bei den monatlichen Raten macht das oft Hunderte Euro aus. Zudem sind Baumaterialien nur schwer zu bekommen und überdies sehr teuer. Nicht selten sind Renditekalkulationen von vor einem Jahr mittlerweile entsprechend hinfällig.
Mit den raueren Zeiten am Immobilienmarkt herrscht viel Nervosität, wie es weiter geht, nachdem die Preise jahrelang hochgeschossen waren. Wie verunsichert Käufer und Verkäufer aktuell sind, wird auch daran deutlich, wie unterschiedlich sich die Angebotspreise in verschiedenen Städten und Landkreisen innerhalb des letzten Jahres verändert haben. So haben mancherorts die erschwerten Marktbedingungen Spuren bei der Nachfrage nach Wohneigentum hinterlassen, mit der Folge, dass dort bereits erste Preiskorrekturen zu beobachten sind.
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Dies zeigt auch eine neue Studie des Immobilienportal Immowelt, in der die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 60 Stadt- und Landkreisen Norddeutschlands im Oktober 2022 mit dem Vorjahr verglichen wurden.
Das Ergebnis: In 14 der 60 untersuchten Stadt- und Landkreise sind die Kaufpreise für Wohnungen innerhalb eines Jahres gesunken - und dies nicht nur in den großen Städten, sondern auch in den ländlichen Regionen Norddeutschlands.
Vor allem in den niedersächsischen Kreisen zeige sich der Nachfragerückgang bereits bei den Preisen, heißt es. Dies vor allem im Landkreis Peine, wo der Preisrückgang mit 16 Prozent laut Immowelt am stärksten ist. Konkret kostete hier der Quadratmeter vor einem Jahr im Median noch 2.423 Euro, aktuell müssen Käufer nur noch 2.042 Euro zahlen. Einen deutlichen Nachlass verzeichnet auch der Landkreis Rotenburg (Wümme), wo die Preise um 11 Prozent auf 2.059 Euro gesunken sind, gefolgt von den Landkreisen Osterholz (-9 Prozent) und Uelzen (-8 Prozent). Im Landkreis Osnabrück verharren die Preise unverändert bei 2.268 Euro je Quadratmeter.
Den Experten von Immowelt zufolge hängen die starken prozentualen Rückgänge zum einen mit dem geringen Preisniveau auf dem niedersächsischen Land zusammen, heißt es in der Pressemitteilung. „Zum anderen befinden sich dort häufig Wohnungen aus älterer Bausubstanz, in deren Sanierung die Käufer noch viel Geld stecken müssten. Aufgrund der hohen Material- und Handwerkerkosten werden solche Objekte teilweise zu Ladenhütern.“
Erstmals wieder gesunken sind die Angebotspreise der Analyse zufolge auch in Hamburg: So müssen Käufer in der Hansestadt aktuell 6.539 Euro je Quadratmeter zahlen, vor einem Jahr waren es 6.672 Euro – ein Rückgang von immerhin 2 Prozent. In Hannover ist der Quadratmeter mit aktuell 3.331 Euro nur halb so teuer wie in Hamburg, doch auch in der niedersächsischen Landeshauptstadt haben die Preise um 3 Prozent nachgelassen. Noch deutlicher fällt das Minus unter den untersuchten Stadtkreisen in Oldenburg aus: Hier kostet der Quadratmeter aktuell 3.502 Euro und damit 5 Prozent weniger als im Oktober 2021. In Wolfsburg (-1 Prozent) und Emden (-3 Prozent) sind die Preise der Analyse zufolge ebenfalls gesunken.
Anders sieht es in den übrigen analysierten Stadt- und Landkreisen aus. Denn in den meisten sind die Preise der Analyse zufolge noch weiter gestiegen, dies vor allem in vielen küstennahen und ländlichen Regionen: Direkt an der Ostsee im Landkreis Ostholstein stiegen die Kaufpreise beispielsweise von 3.493 Euro auf 4.406 Euro pro Quadratmeter - ein Plus von 26 Prozent. Auch die an der Nordsee gelegenen Landkreise Nordfriesland und Dithmarschen verteuerten sich um je 22 Prozent spürbar. Nordfriesland ist mit 6.695 Euro sogar der teuerste Kreis der Analyse. Im Emsland erhöhten sich die Preise um 12 Prozent auf 2.090 Euro.
Deutlich teurer wurde es aber auch im niedersächsischen Landkreis Schaumburg. Ein Grund dafür kann laut Immowelt sein, dass sich immer weniger Menschen Wohneigentum im angrenzenden Hannover leisten können und auf das günstigere Umland ausweichen. Gleiches gelte für Teile des Hamburger Umlands. Doch auch in bislang eher günstigeren Städten wie Neumünster (+20 Prozent), Salzgitter (+ 18 Prozent) und Delmenhorst (+15 Prozent) zogen die Preise an - da laut Immowelt dort der Immobilienkauf für viele Menschen noch leistbar sei, sodass die Nachfrage nach wie vor hoch sei.
Für Stefan Adam, Finanzexperte und Honorarberater bei der Verbraucherzentrale Niedersachsen, sind die ersten zu beobachtenden Preisrückgänge nur der Anfang. „Ich gehe davon aus, dass die aktuellen Kaufpreise weiter fallen“, sagt er gegenüber unserer Redaktion. Denn angesichts des Nachfragerückgangs hätten Kaufinteressierte nun die Möglichkeit zu verhandeln und so die Preise zu reduzieren. „Wenn die Finanzierung steht, können Käufer selbstbewusst sagen ‘Ich kaufe zum Preis X abzüglich 15 Prozent - wann können wir zum Notar?’ Das macht Eindruck.“
