Osnabrück Drei Thesen: So wird die Energiekrise den Immobilienmarkt verändern
Wegen der steigenden Kosten für Gas und Strom passen viele Käufer und Mieter ihre Wohnvorstellungen an. Experte Michael Voigtländer vom IW Köln stellt drei Thesen auf, wie sich der Immobilienmarkt langfristig durch die Energiekrise verändern wird.
Ob Gas, Strom oder Heizöl: Verbraucher wie Unternehmen müssen für Energie immer mehr Geld bezahlen. Experten zufolge wird dies vorerst auch so bleiben. „Ich gehe davon aus, dass wir uns längerfristig, das heißt, die nächsten fünf bis zehn Jahre, mit einem höheren Energiepreisniveau auseinandersetzen müssen“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Der Grund: Die Alternativen zum einst günstigen russischen Gas und Öl sind allesamt teurer.
Dem Experten zufolge haben die Auswirkungen der Energiekrise entsprechend auch langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Der Markt werde sich deutlich stärker spalten, so Voigtländer. Ein Überblick:
Das Thema Energieeffizienz und die Dekarbonisierung des Immobilienbestands ist bereits seit einigen Jahren erklärtes politisches Ziel, nicht nur auf nationaler, sondern auch auf europäischer Ebene. Trotzdem spielte es bisher bei den Verbrauchern meist nur eine sekundäre Rolle.
„Wir haben eigentlich nie wirklich festgestellt, dass Energieeffizienz ein durchschlagender Faktor beim Immobilienkauf ist“, sagt Voigtländer. Dies ändere sich nun massiv. „Beim Immobilienkauf achten die Menschen auf Energieausweise, lassen sich Nebenkostenabrechnungen vorlegen und bestimmen danach, was gekauft oder gemietet wird“, so der Experte. Dies gelte ebenso für Unternehmen.
Der Grund: Gerade in schlecht sanierten Häusern und Wohnungen wird das Heizen künftig teurer. Wie viel teurer hat jüngst eine Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz (FIW) München im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG) ermittelt.
Demzufolge müssen sich Bewohner von energetisch schlechten, ungedämmten Häusern auf Preissteigerungen von 150 Prozent einstellen. Konkret können sich laut Studie die Kosten für Heizung und Warmwasser in einem Einfamilienhaus – bei Annahme einer Steigerung des Energiepreises von 10 Ct/kWh auf 25 Ct/kWh – von 4.800 Euro auf 12.000 Euro erhöhen, in einer Wohnung von 2.250 Euro auf 5.625 Euro.
Dies ebenso wie mögliche Sanierungskosten würden Kaufinteressierte entsprechend vom Kaufpreis abziehen, sagt Voigtländer. Zumal es in Deutschland die sogenannte Sanierungspflicht gibt. „Es wird Abschläge geben für unsanierte Gebäude und für solche, die einen hohen Energieverbrauch haben und zugleich Zuschläge für energieeffiziente Gebäude. Da wird sich der Markt stark ausdifferenzieren.”
Zu diesem Ergebnis kam auch eine Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG), die 200.000 Ein‑ und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten miteinander verglichen hat. Demzufolge erzielen Gebäude in Deutschland mit hoher Energieeffizienz bis zu 35 Prozent höhere Preise und sind 67 Prozent mehr nachgefragt als unsanierte Vergleichsobjekte.
Eigentümer wie Vermieter stehen damit unter Zugzwang. „Wer in die Gebäudehülle seiner Immobilie investiert, spart in der Zukunft nicht nur sehr viel Energie, sondern steigert auch signifikant Nachfrage und Wert“, kommentiert Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG die Studienergebnisse.
Die Corona-Pandemie hat die Vorlieben bei der Immobiliensuche verändert: So waren tendenziell größere Wohnungen und mehr Raum gefragt.
„Ich glaube, dass sich dieser Trend nun wieder umkehren wird”, sagt Voigtländer. Denn je weniger Quadratmeter es gibt, desto weniger Energie wird verbraucht. „Die, die bisher eine große Immobilie gesucht haben, suchen jetzt vielleicht nur noch mittelgroße. Und die, die sich für mittelgroße Objekte interessierten, wollen jetzt vielleicht nur noch etwas Kleines”, sagt Voigtländer.
Womöglich werden sich nun infolge der Energiekrise auch die Präferenzen hinsichtlich der geografischen Lage verändern, glaubt Voigtländer. Auch hier kristallisierte sich während der Pandemie eine Art Stadtflucht heraus: Viele wollten raus aufs Land in ein eigenes Haus mit viel Platz und Natur. „Weil man einerseits aufgrund des Homeoffice weniger pendeln musste und anderseits dort auch größere Häuser bekommen hat” sagt Voigtländer.
Doch mittlerweile seien beide Vorteile verpufft. „Während wir in der Vergangenheit eine starke Preisdynamik bei großen, unsanierten Einfamilienhäusern im weiteren Umfeld der Großstädte hatten, sind diese jetzt die Verlierer der aktuellen Entwicklung, zumal die Mobilitätskosten massiv gestiegen sind.“ Um Kosten zu sparen, wird es Voigtländer zufolge, die Menschen entsprechend wieder näher an die Stadt beziehungsweise in Orte ziehen, die eine gute ÖPNV-Anbindung haben.
„Seit 2015 hatten wir eine Sub-Urbanisierung, die durch die Pandemie verstärkt wurde. Ich kann mir vorstellen, dass es sich die nächsten Jahre zunehmend dreht und man sich wieder an den Großstädten orientieren wird.” Mit anderen Worten: Zentrale Lagen werden nochmals attraktiver und damit teurer.
„Insgesamt werden sich die Immobilienpreise und Mieten weiter positiv entwickeln, aber langsamer steigend, und eben mit größeren Ausschlägen je nach Lage und Qualität des Objektes”, so Voigtländer.
