Fragen und Antworten
Greetsieler Ferienwohnungen: Langjährige Versäumnisse
Weil Politik und Verwaltung über lange Jahre „ein Auge zudrückten“, fällt den Beteiligten jetzt das metaphorische Gewicht zahlreicher Ferienwohnungen auf die Füße. Es drohen Konsequenzen.
Greetsiel - Mit knapper Mehrheit wurde die Änderung des Bebauungsplanes 0530 „Edzard-Cirksena Straße und Klaus-Störtebeker-Weg“ in Greetsiel am Donnerstagabend vom Rat beschlossen. Auch die Veränderungssperre für den Bereich ist beschlossen. Das wird Konsequenzen für die Ferienwohnungen haben – nur für welche, das bleibt weiterhin offen.
Was und warum
Darum geht es: Die Gemeinde Krummhörn macht sich an die Änderung der Bebauungspläne in Greetsiel.
Vor allem interessant für: Greetsieler; Besitzer von Ferienwohnungen in anderen Gemeinden, da die in der Krummhörn entfachte Diskussion auch Auswirkungen andernorts haben könnte.
Deshalb berichten wir: Der Rat der Gemeinde hat sich endgültig entschieden, die ersten Bebauungspläne in Greetsiel zu ändern. Was das vor allem für die Vermieter von Ferienwohnungen bedeutet, ist noch offen. Den Autor erreichen Sie unter: c.hock@zgo.de
Das Thema ist kompliziert, es geht um „zugedrückte Augen“ seitens Verwaltung und Politik, es geht um die Frage, wie sich Greetsiel entwickeln soll – und schlussendlich wird es auch um Geld gehen. An den Ferienwohnungen hängen sowohl Einnahmen der Vermieter als auch Gästebeiträge und Steuern für die Gemeinde. Fest steht: Über Jahre wurde viel versäumt – und das fällt Politik und Verwaltung jetzt auf die Füße.
Was wurde jetzt beschlossen?
Seitdem erstmals Anfang März beschlossen wurde, den Bebauungsplan anzugehen, herrscht viel Unsicherheit. Werden Ferienwohnungen geschlossen? Das ist die Hauptfrage, die sich viele stellen.
Bürgermeisterin Hilke Looden (parteilos) mahnte am Donnerstagabend, nicht in Panik zu verfallen. Denn: Beschlossen wurde jetzt zunächst, dass man den Bebauungsplan ändern möchte. In welche Richtung diese Änderung geht und ob der neue Bebauungsplan weitere Ferienwohnungen verhindert oder jetzige Ferienwohnungen auf ein gesichertes Level hebt, ist dabei noch völlig offen.
Warum regen sich gerade viele auf?
Was gerade in Greetsiel passiert, und eine Strahlwirkung auf die gesamte Krummhörn und die ganze Ferienregion haben könnte, hat eine lange Vorgeschichte. Bis zum Aufkommen von Onlineportalen, über die Ferienwohnungen gemietet werden können, gab es keine große Diskussion um Ferienwohnungen in reinen oder allgemeinen Wohngebieten. 2007 gab es erste Gerichtsurteile, nach denen Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten – und um so ein Gebiet handelt es sich beim Bebauungsplan 0530 – nicht zulässig seien. Es folgten Klagewellen, bis der Gesetzgeber ab 2017 die rechtliche Grauzone, die zuvor in der Baunutzungsordnung bestand, schloss.
Seit 2017 regelt diese Verordnung, wie mit Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten umzugehen ist. Seitdem können Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten „ausnahmsweise“ zugelassen werden.
Warum dann jetzt diese Diskussion?
Klingt, als wäre die Sache eigentlich eindeutig. Wie das Niedersächsische Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz auf Anfrage mitteilt, entfaltet die geänderte Verordnung „keine Rückwirkung und findet somit auf vor dem 4. Mai 2017 erlassene Bebauungspläne keine Anwendung“. Mit einem „förmlichen Änderungsverfahren“ könne die Gemeinde bestehende Bebauungspläne „an die aktuelle Rechtslage anpassen“. Genau das soll jetzt geschehen. Man wolle damit Siedlungsentwicklung betreiben, so Looden.
Das bedeutet aber auch, dass de facto sämtliche bereits bestehende Ferienwohnungen – von der kleinen Einliegerwohnung bis zum Appartement-Block – in der rechtlichen Grauzone sind. Ob das, wie die Gemeinde auf Nachfrage mehrfach betonte, alle Ferienwohnungen zu illegalen Ferienwohnungen macht, müsste rechtlich geprüft werden. Einen Bestandsschutz, das wurde auf der Ratssitzung deutlich, gibt es für die Ferienwohnungen nicht.
Wie konnte es soweit kommen?
Der Bebauungsplan 0530 wurde 2008 aufgestellt, um Einheimischen im rückwärtigen Garten eine Nachverdichtung, also den Bau von weiteren Häusern, für Familienangehörige zu ermöglichen. So steht es in der Ratsvorlage und so wurde es auch mehrfach von verschiedenen Ratsmitgliedern betont. „Unwissentlich wurde damit auch Investoren der Bau von Mehrfach-Appartementhäusern ermöglicht“, heißt es weiter.
Dass dies keine Absicht war, ist glaubwürdig. Allerdings haben weder Verwaltung noch Politik bei der Aufstellung auf die Klagewelle vom Vorjahr reagiert, noch wurde 2017 bei der Änderung der Baunutzungsverordnung reagiert. Dazu sei man auch nicht verpflichtet, wie die Verwaltung auf Nachfrage mitteilt. „Die Gemeinde sieht sich auch nicht in der Rolle der Baupolizei. Wir prüfen nicht die tatsächliche Nutzung. Das ist auch nicht Aufgabe der Gemeinde“, heißt es weiter.
Aber es heißt auch: „Politik und Verwaltung haben die Vermietung von Ferienwohnungen über Jahre geduldet.“ Tatsächlich wurde der Antrag der Freien Bürgerliste, der jetzt zu einer Änderung des Bebauungsplanes führt, bereits 2016 – ein Jahr vor der Änderung der Baunutzungsverordnung – erstmals gestellt. Seitdem steht das Thema immer wieder auf der Tagesordnung, wurde aber bis zuletzt immer durch die Mehrheit abgelehnt. Während die Änderung 2008 noch in die Amstzeit des jetzigen Bundestagsmitgliedes Johann Saathoff (SPD) fällt, fallen alle anderen Entwicklungen in die Amstzeit von Hilke Loodens Vorgänger Frank Baumann (SPD). In der Ratssitzung am Donnerstagabend wurde aber auch deutlich, dass der Landkreis Aurich als Aufsichtsbehörde bereits in der vergangenen Ratsperiode die Gemeinde gebeten hat, sich um die alten Bebauungspläne zu kümmern. Dem Vernehmen nach vor mindestens zwei Jahren.
Und warum geht es um Geld?
Diese Duldung, die auch schon seitens der Gemeinde als „Auge zudrücken“ bezeichnet wurde, hat deutliche Auswirkungen für die Gemeindekasse. Denn Ferienwohnungen bringen sowohl Gewerbesteuer (wenn sie denn ordentlich angemeldet sind) als auch Gästebeiträge (wenn sie denn ordentlich angemeldet sind). Allein seit 2018, ein Jahr nach Inkrafttreten der neuen Verordnung, seien 25 Prozent mehr reine Ferienwohnungen in der Krummhörn entstanden, so die Verwaltung auf eine frühere Anfrage. Etwa 980 der insgesamt 1250 Objekte liegen demnach in Greetsiel.
Gäste, die in der Krummhörn übernachten, müssen Gästebeiträge zahlen. Das so erwirtschaftete Geld, welches auch von den nun kritisch betrachteten Betreibern stammen dürfte, spülte im vergangenen Jahr fast 1,2 Millionen Euro in den Gemeindesäckel. Das Geld ist zweckgebunden, muss also für den Tourismus ausgegeben werden. Wie viele Ferienwohnungen allerdings genau im nun diskutierten Bereich liegen, darüber schweigt sich die Gemeindeverwaltung aus. Auch darüber, wie weit die Zahl der offiziell genehmigten Ferienwohnungen von denen der Gesamtzahl in der Krummhörn abweicht, gab es bislang keine Auskunft. Auch darüber, inwieweit es in anderen Orten Ferienwohnungen gibt, die in der gleichen rechtlichen Grauzone erbaut oder eingerichtet wurden, gibt es keine Auskunft.
Wie geht es jetzt weiter?
Die Gemeinde wird, so heißt es, zusammen mit dem Landkreis an einer Übergangsregelung arbeiten, da es keinen Bestandsschutz für die bisherigen Wohnungen gebe. „Massenschließungen von Ferienwohnungen wollen wir nicht“, betonte Hilke Looden. Einen Bestandsschutz in den künftigen neuen Bebauungsplan zu schreiben, hält die Verwaltung allerdings auch nicht für möglich.
Hauptsache, man kann den Goldesel melken
Wenn Touristen die Einheimischen „umzingeln“
Dem Landkreis liegen erste Listen mit angeblich illegalen Ferienwohnungen vor. Was die Überprüfung ergeben wird, ist ebenfalls noch unklar. Auch kann ein neuer Bebauungsplan nicht von jetzt auf gleich erstellt werden. Ein bis zwei Jahre muss hierfür in der Regel mindestens eingeplant werden.