Immobilienmarkt
Kommt zu Rekordpreisen in Ostfriesland noch Zinserhöhung?
Wer in Ostfriesland derzeit ein Haus kauft oder baut, hat Rekordpreise zu finanzieren. Und jetzt beginnen auch noch die Zinsen zu steigen. Wie schätzen Banken die Entwicklung ein?
Ostfriesland - Steht die Europäische Zentralbank vor der Zinswende? Diese Frage warf am Montag die ARD-Tagesschau auf, weil der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) am Donnerstag tagt. Sparer würde das freuen. Nicht hingegen all jene, die ob der Preissteigerungen für Immobilien, Grundstücke und Baukosten bereits grübeln, ob sie ihren Traum von einem Eigenheim in Ostfriesland verwirklichen können.
Aus dem neuen Grundstücksmarktbericht, der am Freitag vorgestellt wurde, ging hervor: Einfamilienhäuser in der Region sind im vergangenen Jahr um 20 Prozent teurer geworden und Bauplätze in den Landkreisen Aurich, Leer, Wittmund und Friesland (also ohne die Städte Emden und Wilhelmshaven sowie ohne die Inseln) um neun Prozent. Die Baupreise in Deutschland – auch darüber informierte der Auricher Gutachterausschuss für Grundstückswerte – sind im Jahr 2021 ebenfalls um neun Prozent nach oben gegangen. Alle Kosten rund ums Haus befinden sich also auf Rekord-Niveau.
Wo stehen die Zinssätze im Moment?
Was die Zinsen für den Bau oder den Kauf von Einfamilienhäusern betrifft, berichten ostfriesische Banken auf Anfrage unserer Zeitung bereits jetzt von einer Erhöhung. „Seit einigen Wochen ist ein leichter Anstieg der langfristigen Zinsen erkennbar“, schreibt die Raiffeisen-Volksbank Aurich (RVB), „wobei sich das aktuelle Zinsniveau weiterhin unverändert auf einem sehr niedrigen Niveau befindet.“
Die Sparkasse Leer-Wittmund weist auf ein Sonderkreditprogramm hin, bei dem der Zinssatz mindestens 1,36 Prozent pro Jahr (auf 15 Jahre) betrage – also im günstigsten Fall für den Kreditnehmer. Denn es kommt immer darauf an, wie viel Eigenkapital, Sicherheiten und Einkommen jemand hat – worauf insbesondere Banken hinweisen, die auf Anfrage keinen niedrigsten Zinssatz nennen. Die Ostfriesische Volksbank (OVB) erklärt indes, dass auch Fördermöglichkeiten geprüft würden – die ab 1,55 Prozent pro Jahr für eine zehnjährige Zinsbindung verfügbar seien.
Was tat sich bisher an der Zins-Front?
Auf Basis der niedrigen Zinsen sieht die Sparkasse Leer-Wittmund „schon einen gravierenden Anstieg in den letzten Wochen“: Vor einem Jahr seien die Zinssätze noch um ein halbes Prozent niedriger gewesen. „Somit waren auch Finanzierungen unter einem Prozent für die Kunden möglich.“ Auch die OVB berichtet von einem Zins-Anstieg in Höhe von 0,5 Prozent – „in den letzten zwei Monaten“. Es sei in jüngerer Vergangenheit „ein Trend zu leicht steigenden Zinsen über alle Laufzeiten hinweg erkennbar“, so die RVB.
Die Sparkasse Aurich-Norden weist darauf hin, dass „die Notenbanken seit kurzem über eine Anpassung ihrer Geldpolitik diskutieren“. Und: „Die Kapitalmarktzinsen steigen.“ Auf die Finanzierung von Wohnimmobilien wirke sich das allerdings noch nicht aus. Die Sparkasse prognostiziert: „Die aktuellen Inflationsdaten sowie die vorsichtigen Äußerungen der Notenbanken lassen einen Zinsanstieg realistisch erscheinen.“
Wie könnten sich die Zinsen weiterentwickeln?
Die Banken sehen die Zinsentwicklung im Zusammenhang mit der Inflation. Das Statistische Landesamt Niedersachsen meldete im Januar eine Inflationsrate von 4,7 Prozent. Falls sich die Inflationsrate „nicht nachhaltig senken wird“, würden die Zinsen „auf diesem Niveau“ bleiben, meint die OVB. „Wir gehen aber von einer Seitwärtsentwicklung aus.“
Die Sparkasse Leer-Wittmund geht davon aus, dass sie weiter nach oben gehen. Einen Trend zu „leicht steigenden langfristigen Zinsen“ sieht „auf längere Sicht“ auch die RVB. Aber: „Ein Großteil der Sorgen über die Inflationsentwicklung scheint aktuell bereits am Markt eingepreist zu sein.“
Nicht nur die Sparkasse Aurich-Norden betont, dass die Zinsen immer noch „sehr moderat“ seien. Sie erinnert: „In den 1990er und 2000er Jahren waren Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen von fünf bis acht Prozent Normalität.“ Entscheidender für die Belastung der heutigen „Häuslebauer“ sei „der deutliche Anstieg der Preise für Bauland und Baumaterial“. Bei einer höheren Finanzierungssumme werde „die Gesamtbelastung für die einzelne Finanzierung entsprechend teurer“.
Was können Zinserhöhungen für Schuldner bedeuten?
Selbst der halbprozentige Zinsanstieg, den die Banken bisher schildern, entspricht schon einer Erhöhung des (vorherigen) Zins-Niveaus um rund 50 Prozent. Das könnte perspektivisch auch jene treffen, die kürzlich ihr Haus noch zum niedrigsten Zinssatz finanziert haben: Wenn in zehn oder 15 Jahren ein Folgekredit für die Restschuld erforderlich wird, dann ist die Restschuld womöglich immer noch so hoch wie um das Jahr 2010 herum der Komplettpreis für die Immobilie gewesen wäre. Denn seither ist der Preis für Einfamilienhäuser in Ostfriesland laut dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte um 125 Prozent gestiegen.
Wenn bis zum Restschuld-Darlehen auch die Zinsen wieder auf dem ganz alten Niveau sein sollten, dann hätten die Betroffenen eine Finanzierung wie in den 2000er-Jahren vor sich – obwohl sie schon Jahre lang abbezahlt haben. Martin Homes, der Vorsitzende des Auricher Gutachterausschusses, sagte am Freitag mit Blick auf das niedrige Zins-Niveau und die Rekord-Preise: „Das hebt sich auf.“ Die niedrigen Zinsen hätten „letztlich ja zur höheren Nachfrage und zu den starken Preissteigerungen geführt“, erläutert die OVB.
Wie wirkt der Zins-Anstieg auf den Immobilienmarkt?
Die Debatte über Zins-Erhöhungen wirkt sich nach Auskunft der Banken bisher weder auf den Immobilienmarkt noch auf die Immobilienfinanzierungen aus – zumindest habe das „noch keinen nennenswerten Einfluss“, schreibt die Sparkasse Aurich-Norden. Die Nachfrage nach Haus-Krediten sei bisher nicht zurückgegangen, teilen auch die OVB und die RVB mit.
Was die Darlehens-Nachfrage betreffe, gebe es vielleicht sogar „hier und da einen Vorholeffekt“, merkt die Sparkasse Leer-Wittmund an. Aber das sei „zu vernachlässigen“. Eine Immobilienfinanzierung müsse individuell betrachtet und „gut durchdacht“ sein. „Wer allerdings jetzt ein Projekt plant, sollte sich schnell an seinen Berater wenden, um die günstigen Zinsen noch mitzunehmen“, betont die Sparkasse. „Denn höhere Zinsen können sich am Ende auch auf die Kapitaldienstfähigkeit auswirken.“
Die Banken gehen davon aus, dass die Immobilien- und Baupreise hoch bleiben oder sogar noch leicht steigen. Weil die Nachfrage ungebrochen sei.
Hauskauf: Gibt’s in Ostfriesland irgendwo Schnäppchen-Preise?
Gutachter: Preise werden nach Preisexplosion weiter steigen
Für ostfriesische Insel-Wohnungen wird jetzt noch mehr bezahlt
